Entretien du jardin en location : le défaut qui peut réduire le dépôt de garantie
Publié par : Clémence Louvigny-Duranel — Rédactrice spécialisée en jardinage
Relu, corrigé et validé par : Romain Dupont — Rédacteur en chef
Entretien du jardin en location : le défaut qui peut réduire le dépôt de garantie
Dans une location avec jardin privatif, le locataire assure en principe l’entretien courant, tandis que le propriétaire prend en charge les travaux importants et la sécurité. Cette répartition, encadrée notamment par le décret n°87-712 du 26 août 1987, permet de distinguer une pelouse à tondre d’une clôture à remplacer ou d’un arbre dangereux à traiter.
Le point de départ : un jardin réservé au locataire
La règle s’applique lorsque le jardin est mis à la disposition exclusive du locataire, c’est-à-dire lorsqu’il en a la jouissance exclusive. Il peut alors l’utiliser librement dans les limites du bail, mais doit aussi le maintenir dans un état normal d’usage. L’entretien du jardin fait partie des réparations locatives, au même titre que l’entretien courant du logement.
Le locataire a l’obligation légale d’entretenir le jardin selon le décret n°87-712
Le décret n°87-712 du 26 août 1987 distingue les menues interventions, supportées par le locataire, des travaux liés à la structure, à la vétusté ou à la sécurité, qui restent à la charge du propriétaire bailleur. Le bail peut préciser l’organisation pratique, mais il ne peut pas transférer au locataire les grosses réparations qui incombent normalement au propriétaire.
| Situation | Responsable principal |
|---|---|
| Tondre, arroser, désherber et tailler une haie | Locataire |
| Entretenir une terrasse ou dégager les gouttières accessibles | Locataire |
| Réparer une clôture dégradée, un mur de soutènement ou un portail | Propriétaire |
| Élaguer un arbre présentant un risque | Propriétaire |
| Entretenir les espaces verts communs d’une copropriété | Organisation collective, via les charges récupérables |
Ce que recouvre l’entretien courant du locataire
La tonte de la pelouse est l’exemple le plus évident, mais l’obligation ne se limite pas à passer la tondeuse. Le locataire doit conserver un extérieur propre, praticable et sans nuisance manifeste pour le voisinage. Il n’a pas à obtenir un jardin d’ornement parfait. Il doit toutefois éviter l’abandon et les dégradations liées à un manque de soins ordinaires.
Les gestes d’entretien à prévoir
Selon la configuration du terrain et les végétaux présents, le locataire peut être amené à arroser, désherber, sarcler les massifs, ramasser les feuilles, tondre, tailler les haies et les arbustes, ou encore pratiquer l’échenillage lorsque cela est nécessaire. Le démoussage d’une terrasse et le nettoyage des gouttières ou chéneaux accessibles relèvent également de l’entretien courant.
- Maintenir la pelouse et les allées en état d’usage ;
- Éviter que les haies et les végétaux ne deviennent envahissants ;
- Nettoyer les mousses, feuilles et végétaux accumulés sur les surfaces extérieures ;
- Entretenir le matériel de jardinage laissé dans la location et le restituer en bon état, hors usure normale ;
- Vidanger une fosse septique lorsque le bien en est équipé.
Le matériel n’est pas automatiquement fourni
Aucun texte ne fixe qui doit acheter une tondeuse, un taille-haie ou les outils manuels. En pratique, le locataire s’équipe pour répondre à ses obligations d’entretien, sauf si le bailleur a choisi de fournir du matériel. Dans ce cas, le locataire doit l’utiliser normalement, l’entretenir et signaler toute panne ou dégradation qui ne relève pas de l’usure habituelle.
Un jardin comprend des zones qui ne demandent pas les mêmes soins : pelouse, terrasse, haie mitoyenne, arbre mature ou massif récent. Photographier chaque espace à l’entrée, avec des vues larges et des détails, permet de distinguer une plante déjà fragilisée d’un défaut d’arrosage, ou une clôture vieillissante d’un dommage récent. Cette précaution rend les échanges plus précis si l’état du jardin est discuté à la sortie.
Les gros travaux et la sécurité restent du côté du propriétaire
Le propriétaire doit délivrer un bien décent et veiller à ce que les éléments permanents du jardin ne présentent pas de danger. Il intervient lorsque le problème dépasse l’entretien ordinaire ou résulte de la vétusté, d’un défaut de conception ou d’une défaillance structurelle.
Arbres, clôtures et équipements fixes
L’élagage d’un arbre dangereux, la reprise d’un mur de soutènement, la réparation d’une clôture endommagée ou d’un portail défectueux relèvent du bailleur. Il en va de même pour la mise en conformité d’une piscine et de ses dispositifs de sécurité. Le débroussaillage obligatoire, lorsqu’il s’impose, doit aussi être organisé par le propriétaire.
Le locataire doit signaler rapidement par écrit tout danger ou toute dégradation importante : branche menaçante, clôture instable, dalle qui s’affaisse ou équipement de piscine défectueux. Un signalement précoce peut limiter les dommages et permet d’établir que le problème a été porté à la connaissance du bailleur.
Aménager sans transformer : la limite à ne pas franchir
Le locataire peut profiter du jardin et y apporter une touche personnelle réversible : installer des pots, planter des fleurs, disposer du mobilier extérieur ou créer de petits bacs amovibles. Ces usages correspondent à la jouissance normale des lieux, à condition de respecter le voisinage et les règles locales.
En revanche, modifier durablement l’aspect du terrain exige un accord écrit du propriétaire. La création d’un potager qui transforme les plantations existantes, l’abattage d’un arbre, le terrassement, la pose d’une construction fixe ou l’arrachage d’une haie ne doivent pas être décidés unilatéralement. L’autorisation doit décrire les travaux, l’entretien prévu et, si nécessaire, le sort de l’aménagement au départ du locataire.
Dans une résidence, le règlement de copropriété peut aussi encadrer les plantations, les séparations visuelles, les équipements ou l’usage d’un rez-de-jardin. Les espaces verts communs ne sont pas entretenus individuellement par le locataire. Leur coût peut toutefois être répercuté dans les charges récupérables.
État des lieux, retenue et résolution d’un désaccord
L’état des lieux d’entrée est la meilleure protection pour les deux parties. Il doit décrire l’état de la pelouse, des arbres, des haies, des clôtures, des terrasses, des allées et des équipements. Des photos datées, prises à l’entrée comme à la sortie, complètent utilement ce document, surtout lorsque la location commence ou s’achève à une saison où la végétation masque certains défauts.
Une retenue sur le dépôt de garantie doit être justifiée
À la fin du bail, un jardin manifestement laissé sans entretien peut justifier une retenue sur le dépôt de garantie si le propriétaire démontre le coût nécessaire pour le remettre en état. Des devis ou des factures de jardinier permettent d’étayer cette demande. La retenue ne doit pas couvrir la simple vétusté, ni faire payer au locataire un chantier qui relève en réalité d’une grosse réparation.
Privilégier des étapes graduées
Avant tout conflit, un échange écrit et précis est préférable. Il faut décrire le problème, joindre des photos et demander une intervention ou une remise en état dans un délai raisonnable. En cas de désaccord persistant, la Commission départementale de conciliation peut être saisie pour rechercher une solution amiable. Si aucune issue n’est trouvée, le litige peut être porté devant le tribunal de proximité.
Conserver le bail, les états des lieux, les courriers, les photos et les devis permet de présenter des éléments vérifiables. Cette documentation aide à distinguer un défaut d’entretien imputable au locataire d’une dégradation liée à la vétusté ou à un problème structurel relevant du propriétaire.
